東京で土地の売買をするときの注意点

江戸時代以降、経済的にも文化的にも日本の中心地の一つとして発展を遂げてきたのが東京であり、物件の需要は常に高い状況が維持されてきました。現在でも土地や建物の獲得競争は都心を中心として活発に繰り広げられています。古くなってきた建物も多いことから建て替えが行われることも多くなり、少しでも寿命を延ばそうとリノベーションをする傾向も強まっているのが現状です。都心部では良好な土地があまり流通していない状況がありますが、古いビルを取り壊したり、空き家を解体したりして売りに出すのも散見されるようになってきました。このような古い建物が建っていた土地を中心として、売買を行うときには気をつけなければならない点があります。長い発展の歴史がある影響を受けて、東京で土地を購入するときにも売却するときにも考えなければならないのが瑕疵担保責任の問題です。

マンションの売却を有利に進めるために故障や不具合の箇所を教えないのはアリ?という記事に紹介されているように、建物の瑕疵担保責任についてはよく知られるようになってきました。建物に隠れた瑕疵があることが発覚した場合には、買い主は売り主に対して修繕を要求したり、契約を破棄したり、内容によっては損害賠償を求めたりすることが可能です。基本的には故障や不具合がある場合には明確にして予め購入希望者に伝えておき、最終的に売買契約書を交わすときにも重要事項説明で詳しく説明する必要があります。これを怠ってしまうと住み始めてから瑕疵に気づいた買い主から問い合わせが来ることになってしまうのです。瑕疵担保期間は定められているものの、重大な瑕疵ほど住み始めてすぐに見つける傾向があります。

これと同じように土地に関しても瑕疵担保責任があります。代表的な例として知られているのが土地の中に埋設物が大量にあるのが発覚したという事例です。基礎工事をしようと地中を探ってみたところで大量の廃棄物が見つかったという例がありますが、この他にも土壌汚染や地盤の弱さが問題になった場合もあります。建物の場合は発覚しなければ見過ごされてしまうことになりますが、土地の場合には工事の過程で必然的に見つかってしまう可能性が高いのが特徴です。一方、このような物理的なものだけでなく精神的なものも瑕疵として認められるため、その場所に建っていたマンションで自殺が多かったという事実があったとしてもそれを買い主に伝えていなければ瑕疵になるのです。東京では古くから経済の中心地として発展してきたという明るい面がある一方で、高度経済成長期に手抜き工事をしてビルや道路などが作られてきた歴史もあります。高度経済成長期には公害が大きな社会問題になりましたが、その影響が土壌に残っている可能性も否定することはできません。また、仕事に疲れてしまって自殺するということもしばしば見られてきたのが東京の特徴であり、このような瑕疵の発生が起こってしまうリスクがあります。このような状況を勘案すると買い主も売り主も東京で取引をする限りは瑕疵について慎重にならなければならないのです。地質調査などを行ってもらえばその状況は判断できるので、前もって売り主が行っておくに越したことはありません。買い主としては埋蔵物などの懸念はないのかと不動産会社に問い合わせてみるのが効果的です。証拠をもって説明してくれるのであれば瑕疵の心配はありませんが、もし証拠もなく大丈夫だと言うのであれば調査を行って欲しいと伝えて証拠書類を整えてもらえば良いからです。

瑕疵担保責任も問題になりやすいですが、土地の境界線についても東京ではトラブルの原因になっています。古くから土地と建物を持っていた人が売りに出すという場合に、隣接している土地との境界線が不明瞭になっていることが多いからです。もともとしっかりとした測量が行われていなかったこともよくあり、隣人とのトラブルを避けるためにあえて測量せずに売りに出してしまうという場合も少なくありません。ところが、書面上で確認してみると実は今は隣の家が使っている部分も販売区画に含まれてしまっているということもあって大きなトラブルに発展してしまう場合があります。このような境界線問題は全国的に起こっているものですが、東京では特に古い建物が多く、不動産の所有権があまり移っていない場所が多いことからトラブルが発生しやすくなっているので注意しなければなりません。郊外に行っても同様にトラブルが発生しやすいので都心部に限らず東京でなら起こり得るものという理解が大切です。売り主は可能な限り測量を行って境界線を明確にしてから売りに出し、買い主としては新しい測量図がない場合には測量を求めることが対策になります。

物件を購入したらリノベーションをして、デザイナーズ賃貸として貸し出しをするのがもっとも効率のいい不動産投資と言えるでしょう。